Новое


Реклама

стрелка

Как найти хорошую управляющую компанию и избавиться от плохой

[xfvalue_h1articles]


Сегодня в городе работают 125 ГБУ «Жилищник». Сотрудники этих организаций обслуживают около 40 тысяч жилых многоквартирных домов. Есть в столице и коммерческие управляющие компании, работающие в этой сфере. Иногда собственники многоквартирных домов недовольны работой управляющих компаний. Эксперты «Вечерней Москвы» на круглом столе разбирались, как найти хорошую управляющую компанию и избавиться от плохой.

Давайте признаем очевидное: в нашем городе создана настоящая система управления жилищно-коммунальным хозяйством. Есть 125 государственных бюджетных учреждений (ГБУ) — «Жилищников», которые с помощью привлеченных организаций чистят, моют, скребут, ремонтируют около 40 тысяч жилых многоквартирных домов и производственных объектов. Каждое такое учреждение полностью обеспечено всеми необходимыми кадрами и соответствующей техникой, от тракторов до пылесосов листвы.

Заменить такую организацию в районе с населением в несколько сот тысяч человек, пожалуй, невозможно. Во-первых, Жилищный кодекс РФ не дает нам права просто так взять и сменить управляющую компанию, существует ряд ограничений (ст. 162 п. 8). Во-вторых, за МКАД не стоят колонны запасных подобных учреждений с полным набором кадров и техники.

Однако время от времени в почте «Вечерки» появляются письма-жалобы на работу районных «Жилищников», которые заканчиваются пожеланием (а то и настойчивым требованием) — «сменить управляющую компанию». Идя навстречу пожеланиям читателей, редакция организовала круглый стол на тему «Грехи управляющих компаний: как избавиться от «плохой» УК и найти хорошую». Вот что удалось узнать от участников этого мероприятия.

Если изучать законы, дающие право собственникам жилья нанимать себе работников в коммунальной сфере, то все в них прописано до мелочей. Читаешь, и кажется, что прекращение договорных отношений с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также заключение с новым работником — дело простое: одного выгнал, другого нанял. На практике же замена управляющей организации представляет собой целый процесс, который связан со значительными трудностями.

К примеру, Жилищный кодекс ограничивает право собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, который заключен по результатам открытого конкурса. Далее, нет пока однозначного ответа на вопрос: должны ли органы местного самоуправления при получении жалоб на нерадивую УК вначале проверить эти жалобы или сразу гнать нерадивых коммунальщиков со двора. Еще больше заморочек с управляющими организациями, которые в домах-новостройках создают сами застройщики. В таких ситуациях ради сохранения контроля над многоквартирным домом используются различные, в том числе и противозаконные, схемы.

Алексей Жильцов, заместитель руководителя ГБУ «Жилищник района Свиблово»:

—  «Жилищник» — организация, которой не стыдно за свою работу. И почему следует выбрать именно государственное учреждение? Ситуация, которая полностью повторяет историю управляющих компаний, — знакомый каждому сценарий выбора стоматологии. Все просто — звонок в ближайшую клинику в надежде найти, где лучше и, конечно, дешевле.

Пестрая реклама, запоминающийся слоган — и вот уже, удобно расположившись в кресле, ждете очередь на прием к врачу. Но мысль о том, что за «отбеливание в подарок» тоже нужно платить, придет намного позже. Когда чек за оказанные услуги окажется космическим. Только за что? Такой же материал и та же услуга предоставляется в поликлиниках за меньшие деньги. За что платим? Общество твердо уверило себя в том, что все «государственное» никогда не сможет стать качественным. Выбор — кто именно должен обслуживать дом — стал будто бы спасением для жителей многоквартирных домов. Разве коммерческая управляющая компания может причинить вред? А если и сможет, то «будем жаловаться куда следует». Это во все те же знакомые госструктуры, которые будут бессильны в отношении частников. Сами выбрали.

Следует видеть разницу между государственными и коммерческими управляющими компаниями. Основная цель работы частных учреждений — заработок. По этой причине они легко могут отказать вам в обслуживании. Дом, который требует больших вложений со стороны компании, не принесет должного им дохода.

А значит, не представляет для них никакого интереса. У ГБУ «Жилищник» основная цель — это выполнение поставленных задач. Компания субсидируется и вполне может быть убыточной, в то время как коммерческие УК не могут себе это позволить.

Работа же госучреждений предельно ясна. При поступлении жалобы в те же органы власти — решение проблемы происходит в кратчайшие сроки. В то время как судебные тяжбы с коммерческой организацией могут затянуться на долгие годы. Да и в «платежках» не так все прозрачно, как хотелось бы. Согласно Постановлению правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» основная обязанность УК — постоянный осмотр состояния дома и устранение выявленных проблем. Вот только данный документ никак не определяет регулярность таких осмотров, как и количество проводимых работ. А графа «порядок изменения платы» вообще не предусмотрена законом.

Выходит, что за государственную УК есть те, кто может нести ответственность, а за коммерческие организации — никто. Возможно, пока собственники мирно пишут жалобы на свою компанию, завтра она объявит себя банкротом. И «Жилищник» вновь возьмется честно выполнять свою работу.

Татьяна Лыкова, главный специалист направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»:

— Основной административный барьер, затрудняющий процесс замены УК, связан с порядком внесения изменений в реестры лицензий субъектов РФ. Порядок и сроки, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 938/пр., содержат неточности. Некоторые формулировки неопределенны. Это позволяет органам государственного жилищного надзора отказывать заявителям во внесении изменений в реестр лицензий и таким образом затягивать процесс. Необходимо внесение изменений в указанный порядок.

Процесс смены управляющих компаний на практике часто затягивается и самими УК, которые «уволены» по решению общего собрания собственников помещений, но стремятся сохранить дом в своем «пакете» управления. Для этого используются инструменты давления на собственников. Нужно вооружать собственников помещений информацией и навыками, чтобы они могли отстаивать свои интересы.

Александр Толмачев, председатель Комиссии по законодательству союза юристов города Москвы, доктор юридических наук:

— Собственники многоквартирных домов порой проявляют недовольство качеством оказания управленческих жилищных услуг в «лицензированных» УК. Что сказать по этому поводу? Приведу общеизвестные факты. Всякий дом с момента постройки стареет и изнашивается.

Хозяин (юридически правильно — собственник) должен следить за своим домом, ремонтировать за собственный счет. Юридическим языком ответственность за содержание собственной квартиры и дома именуется правом владения. Если в доме один собственник (как, например, было в советские времена, когда собственником многоквартирного дома было государство), тогда он самостоятельно (для госсобственности более точно — конкретный чиновник) и принимает всю ответственность за управление домом, текущий и капитальный ремонт и сроки его проведения. Если в доме несколько собственников, то все они несут и расходы по управлению, текущему и капремонту многоквартирного дома, и ответственность за разрушение их жилищ. Так гласят и наши законы, и европейские. Ведь собственность — это не только благо, но и бремя ответственности.

Ошибка наших собственников многоквартирных домов в том, что они думают, что государство должно самостоятельно за счет госбюджета управлять, капитально ремонтировать дома, в которых оно не является собственником. Государство законно участвует финансами только в тех домах, где часть помещений находится в госсобственности. Там, где в домах собственники граждане и юридические лица, платят и будут платить только сами граждане и юридические лица. Все попытки обратиться к государству с мольбой, чтобы оно дало хорошую управляющую компанию или ресурсника или заплатило за ремонт частной собственности, потому что дома тридцать лет назад были собственностью этого государства и оно вообще не проводило капитальный ремонт, обречены на законный провал.

Михаил Стоякин, генеральный директор коммерческой управляющей компании:

— Слишком большой надзор за работой УК мешает их работе. Он выражается в том, что КоАП позволяет применять к УК драконовские меры и даже не за проступки, а просто так, для профилактики. Эти меры выражаются в том, чтобы наказать как можно строже, по статье 14–3, часть 2 КоАП. Штрафные санкции составляют для организации от 250 тысяч рублей до 300 тысяч. На руководителя организации от 50 до 100 тысяч рублей. За что конкретно? Это и вандальные надписи на фасадах, и сломанные светильники, и неубранные следы засоров в подвале дома и так до бесконечности. Получается в ряде случаев, что на руководителя организации составляется несколько протоколов по данной статье. В итоге при зарплате в 50–70 тысяч рублей человек, отработав месяц, остается еще и должен государству. Ни в одной отрасли подобного нет. Штрафы, налагаемые на организацию в целом, приводят к тому, что данные денежные средства не вкладываются в содержание и развитие жилого фонда.

В сфере надзора, на мой взгляд, надо применять другие меры. Например, предупреждение с конкретными сроками устранения выявленных нарушений. Если организация их не устраняет, то тогда нужно применять денежное взыскание, но в разумных суммах, которые, с одной стороны, чувствительны для бюджета организации, а с другой — не образуют в нем зияющие дыры. Также нельзя наказывать за одно и то же нарушение и должностное лицо, и организацию. В настоящее же время составляют сразу два протокола — на руководителя и на организацию. Это — нонсенс! Подобная практика приводит к тому, что сегодня нет особо желающих работать руководителем управляющей организации. Происходит постоянная текучка руководящего состава.

Также данные необоснованные наказания руководителей УК от 50 до 100 тысяч рублей ведут к тому, что при вынесении административного наказания данный руководитель должен выплатить этот штраф из своего заработка. Или придумывать источники доходов для погашения штрафов. Заколдованный круг получается.

Практика подбора руководящих кадров говорит о том, что самостоятельным руководитель становится после 3–5 лет стабильной работы на одном месте и в одной должности. Тогда появляется положительный результат. Если руководителей УК меняют каждый год, а то и чаще, то организация работает неэффективно. Эту практику нельзя отвергать.

Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:

— Если собственники придут к выводу о невозможности сохранения договорных отношений с управляющей организацией ввиду ненадлежащего исполнения последней условий договора управления, то возникнет необходимость вынесения на обсуждение общего собрания собственников вопроса о расторжении договора управления многоквартирным домом.

П. 1 ст. 130 ГК РФ закрепляет запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключение — случаи, предусмотренные законом. Одним из таких случаев является предусмотренное п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

Также собственники должны принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом.

Это один из способов отказаться от услуг недобросовестной УК. Но для его реализации потребуется документально подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг и другое.

Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники смогут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Второй вариант расторжения договора управления — это истечение срока его действия. Кстати, п. 6 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена безусловная пролонгация договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении. Третий вариант — это реализация полномочий совета многоквартирного дома. П. 1 ст. 161.1.

ЖК РФ предусматривает обязательное создание совета дома при реализации непосредственного способа управления или управлении УК. Исключение составляют дома, количество квартир в которых менее четырех.

Пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ уполномочивает председателя совета дома осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Ему предоставлено полномочие направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.

В свою очередь п. 1.1. ст. 165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании такого обращения о невыполнении УК обязательств по договору управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности этой компании.

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение УК условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой УК или об изменении способа управления данным домом.

Собственники могут воспользоваться любым способом, но начать процедуру расторжения договора управления с УК необходимо с детального ознакомления с условиями самого договора в части его расторжения.

Читайте также: Благоустройство столичных дворов завершится к концу

Автор: mt.vm.ru

 


Блоги » 7 » 0

Всего ответов: 0 (оставить свой)
Ваш комментарий
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.
Читайте также
  • » Долги россиян по оплате ЖКХ оценили в Минстрое

    Население России за первый квартал 2019 года задолжало жилищно-коммунальным службам миллиарды рублей, об этом сообщают в пресс-службе Минстроя России. В первом квартале 2019 года россияне задолжали за услуги ЖКХ 564,5 миллиарда рублей......

  • » Проблему долгов по ЖКХ можно решить – эксперт

    Долг россиян за услуги ЖКХ в 564,5 млрд рублей показал системную проблему, которую нужно решать на государственном уровне. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал сотрудник Центра передовых технологий РАНХиГС, эксперт в сфере ЖКХ Игорь Кокин......

  • » Как развить силу воли, чтобы успевать ещё больше 

    кто из вас умеет быть продуктивным именно тогда, когда это действительно необходимо способен совладать с желанием «залипнуть» в мобильник и ничего не делать спит по семь-восемь положенных каждому часов и занимается...

  • » Правильный автосервис приносит 0,6 млн. руб. в месяц

    супруги турсуновы утверждают, что хорошо организованный автосервис может работать с 15% рентабельностью. их главное ноу-хау — it-система, которая мешает сотрудникам воровать и заставляет их работать свой путь в бизнесе...

  • » Как открыть фермерское хозяйство

    здесь мы рассмотрим информацию о том как открыть фермерское хозяйство, что нужно для этого. для справки: крестьянско-фермерским хозяйством (сокр. кфх) — коммерческая организация (как правило, на семейной основе),...

  • » 11 советов, как быть креативным в работе

    творчество — вот что отличает человека от машины. из вдохновляющих книг выбрали 11 советов, которые помогут настроиться на креативную волну и научат принимать нестандартные решения. измените подход к презентациям...

  • » Сколько можно заработать на элитных пельменях

    экс-директор даниловского рынка максим попов создал производство пельменей полного цикла — от выращивания бычков и птицы до собственного кафе в москве. ферма приносит 600 тыс. руб., а кафе — 200 тыс. руб. прибыли в...

  • » Как открыть мебельный магазин

    #торговля@catalogbi розничная торговля мебелью — очень перспективное направление бизнеса, и основных причин тому две. со времени кризиса 1998 года так и не был достигнут тот объем продаж, тот потребительский пик, когда...

  • » Сколько зарабатывает шиномонтаж 

    в этот раз мы подсчитывали дневную выручку и разбирались в финансовых показателях небольшой шиномонтажной мастерской. для удобства читателя процесс описывается в виде пьесы — с подобающей завязкой, кульминацией и...

  • » Налоги и налоговые льготы для малого бизнеса

    доходы государства делятся на два типа: налоговые и неналоговые поступления (доходы от приватизации, таможенные сборы, доходы от лицензирования и т.д.) в 2013 году различные налоговые поступления в бюджет составили 49%...

  • » КАК ЭФФЕКТИВНО РАССЫЛАТЬ КОММЕРЧЕСКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

    представьте, что вы заказали или же сами написали пробивное (как вы думаете) коммерческое предложение. и вот настало время для его рассылки. вы потираете, ладони в предвкушении выгодных контрактов и уже подсчитываете не...

  • » Бизнес на организации праздников

    регистрация бизнеса зарегистрироваться можно и как индивидуальный предприниматель, и как общество с ограниченной ответственностью. первый вариант более быстрый и простой, зато второй гораздо перспективнее в плане...

  • » РАБОТА С ВОЗРАЖЕНИЯМИ: ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРИМЕРЫ УБЕЖДЕНИЯ 

    возражения — это показатель двух аспектов продажи. первый означает, что клиенту небезразлично ваше предложение, таким образом, наличие возражений показывает вам, что у вас есть шанс, а у клиента есть интерес. вторым...

  • » ????10 фраз, которые никогда не стоит говорить своему начальнику

    эти неосторожные слова могут привести к неприятностям. ????1. я не могу / это невозможно любой компании нужны сотрудники, которые способны справляться с поручениями. особенно если им предлагают сделать что-то по профилю, а...

  • » ♻Зеленые деньги: можно ли зарабатывать на экологическом бизнесе

    экологическая проблема в нашей стране стоит особенно остро, но находятся отчаянные люди, готовые рисковать капиталом и менять ситуацию. «нож» пообщался с экостартаперами, прошел ряд кругов ада вместе с московской...

  • » Бизнес-идея: обслуживание и ремонт компьютеров

    компьютер есть практически в каждом доме, и нередко пользователи сталкиваются с поломкой той или иной части своей компьютерной техники. отличительной чертой компьютерной сферы является то, что её можно разделить на две...

  • » Советы на все случаи жизни

    ремонт квартиры 1. гвоздь легко вбивается, если его острие окунуть в растительное масло. 2. если в раствор цемента добавить сахар, он станет значительно крепче. 3. алебастр, разведенный молоком, дольше застывает - им...

  • » ????10 фраз, которые никогда не стоит говорить своему начальнику

    эти неосторожные слова могут привести к неприятностям. ????1. я не могу / это невозможно любой компании нужны сотрудники, которые способны справляться с поручениями. особенно если им предлагают сделать что-то по профилю, а...

  • » Какую систему CRM выбрать небольшому бизнесу

    crm (от англ. customer relationship management – управление взаимоотношениями с клиентами) — это специализированные компьютерные программы, позволяющие планировать задачи и контролировать их выполнение, вести историю...

  • » В России появится льготная ипотека для пожарных и спасателей

    Российские пожарные и спасатели смогут приобретать жилье по льготной ипотеке. Об этом сообщил замглавы МЧС РФ Игорь Кобзев на круглом столе в рамках Международного салона «Комплексная безопасность-2019»......

  • » Что нужно знать об отключении воды в Москве, чтобы не переплачиват

    Десять дней без горячей воды предстоит прожить летом всем москвичам. «Вечерка» выяснила, как проверяют и ремонтируют и что нужно, чтобы не переплатить за водоснабжение.10 дней кастрюлек и тазиков с подогретой водой — это неизбежность......

  • » Техника вопросов: какие вопросы задавать клиенту

    вопрос всегда предполагает ответ, а если есть ответ, значит – есть диалог. а что такое продажи, если не диалог овладев техникой вопросов, вы научитесь вести эффективные переговоры, управлять ходом беседы, а главное,...

  • » Как моют Москву

    Сегодня мы изучим технологию современного процесса уборки объектов дорожного хозяйства (грубо говоря, дорог, магистралей, дворов и т.д.) и посетим навороченный мониторинговый центр, где большой брат на огромном мониторе следит за каждой единицей специализированной дорожной техники и осуществляет......

  • » Лучшая обратная связь: ГБУ «Жилищник» выбилось в лидеры

    ГБУ «Жилищник» выбилось в лидеры номинации «Лучшая обратная связь по устранению неполадок».На сайте Московской торгово-промышленной палаты продолжается голосование за лучшую управляющую компанию в сфере жилищно-коммунального хозяйства......

  • » Выбрать новую управляющую компанию мешает лень

    В Москве лишь 40 процентов жилья обслуживают частные управляющие компании. Почему так мало? Можно ли изменить ситуацию и как это сделать? Об этом рассуждают эксперты.Главная причина доминирования на рынке ГБУ «Жилищник» — в головах самих жильцов......

  • » Советы на все случаи жизни!

    сохраняй к себе на стенку, в жизни пригодится! ремонт квартиры 1. гвоздь легко вбивается, если его острие окунуть в растительное масло. 2. если в раствор цемента добавить сахар, он станет значительно крепче. 3....

  • » Гостиничный вопрос - что изменит закон о хостелах?

    Российский рынок хостелов переживает глобальные потрясения. В апреле президент Владимир Путин подписал закон, запрещающий размещать мини-отели и хостелы в многоквартирных жилых домах. Разбираемся, что даст бизнесу отсрочка до осени и стоит ли ожидать кардинальных перемен на гостиничном рынке......

  • » История успеха Алексея Ефремова

    фирма leadpromo вышла на оборот в 1,5 млн рублей в месяц. к этому успеху её основателя алексея ефремова вела серия неудачных проектов и тактических ошибок. рассказывает алексей ефремов: я родился в новосибирске в 1990...

  • » Цена кредита

    Оперативное управление экономикой посредством одиночных мер и выбивания под них международных кредитов прикрывает наличие явного дефицита профессиональной экономической мысли, отсутствие серьезного концептуального долгосрочного подхода к реформам с точки зрения регулирования рыночных процессов, создания основ так называемой постиндустриальной экономики, базирующейся...

  • » Ссуды с испорченной кредитной историей

    Население страны довольно активно пользуется услугами кредитных организаций. В результате происходит формирование кредитной истории заёмщика, которая в дальнейшем оказывает весомое влияние на получение следующих займов и кредитов. ...

  • » Кредит на развитие малого бизнеса от государства

    Довольно часто на стадии становления малого бизнеса требуются дополнительные денежные вливания. Такая нужда может быть связана с высокими организационными расходами, закупкой оборудования и оплатой юридических услуг. В этой ситуации можно обратиться за помощью в кредитное учреждение, которое готово выдать кредит на развитие малого бизнеса с нуля вновь созданной...

  • » Льготы и микрозаймы для пенсионеров

    Пожилые люди по выходу на пенсию должны быть обеспечены государством. На какие льготы и другие преференции может надеяться российский пенсионер?...

  • Контакты:
    Адрес: Ярославское ш., 11-А 116275 Москва,
    Телефон:+7 853-440-10-99, Электронная почта: размещение рекламы:contact@kredit-kartu.ru Кредиты онлайн на карту
    Войти через:

    Нажимая кнопку авторизации, я подтверждаю, что ознакомлен и согласен с «Политикой конфиденциальности» этого сайта.

    ^ Наверх